Comprar o alquilar: cómo decidir con datos

Comparar la cuota con el alquiler es un error habitual. La propiedad tiene costes que el alquiler no tiene, y el alquiler libera capital que puede rentar.

Coste real de comprar

• Cuota hipotecaria (intereses + capital).
• IBI y tasa de basuras.
• Comunidad y derramas.
• Seguro de hogar.
• Mantenimiento: estima un 1% del valor al año.
• Coste de oportunidad de la entrada y gastos inmovilizados.

Coste real de alquilar

• Renta mensual con actualizaciones anuales.
• Seguro de contenido.
• Suministros y, en algunos casos, comunidad.
• Riesgo de no renovación y coste de mudanzas.

Punto de equilibrio: cuántos años necesitas

Los gastos de compra (8-12%) se amortizan con el tiempo. Como regla práctica, comprar suele superar al alquiler a partir de 6-8 años de permanencia. Por debajo de 4 años, el alquiler casi siempre gana.

Ejemplo

Piso de 220.000 € con 44.000 € de entrada y 20.000 € de gastos frente a un alquiler de 950 €. Con una cuota de 720 €, más 180 € de IBI, comunidad y mantenimiento prorrateados, la propiedad cuesta unos 900 € al mes, de los cuales unos 250 € son amortización de capital, es decir, ahorro propio.

Factores no financieros que sí importan

• Estabilidad laboral y geográfica en los próximos 5-10 años.
• Posibilidad de crecimiento familiar.
• Tolerancia a la deuda a largo plazo.
• Estado del mercado local de alquiler: en zonas tensionadas, comprar da seguridad frente a subidas.

Cuándo alquilar es claramente mejor

• Movilidad laboral alta o traslados previstos.
• Ahorro insuficiente que obligaría a asumir un endeudamiento superior al 40%.
• Ciudad con precios de compra desalineados respecto al alquiler (ratio PER superior a 25).