Amortizar hipoteca anticipadamente: cuota o plazo

Amortizar anticipadamente es la decisión financiera con mejor relación esfuerzo-resultado que puede tomar un hipotecado. Pero la forma de hacerlo cambia el resultado por completo.

Ejemplo con cifras

Hipoteca de 200.000 € a 30 años al 2,60%. Cuota: 801 €. Aportas 15.000 € al final del año 3.

Opción	Nueva cuota	Nuevo plazo	Intereses ahorrados
Reducir plazo	801 €	−3 años y 8 meses	≈ 22.400 €
Reducir cuota	737 €	27 años	≈ 8.900 €

Reducir plazo ahorra más del doble. Reducir cuota libera 64 €/mes de tesorería. La elección es entre ahorro y liquidez.

Cuándo elegir cada una

Reduce plazo si…

• Tu cuota actual es cómoda (menos del 30% de tus ingresos).
• Tienes fondo de emergencia de 6 meses ya cubierto.
• Quieres jubilarte sin hipoteca.

Reduce cuota si…

• Vas a tener un hijo, cambiar de trabajo o bajar ingresos.
• Tu hipoteca es variable y quieres blindarte ante subidas.
• Prefieres margen mensual para invertir o ahorrar aparte.

Comisiones: lo que dice la Ley 5/2019

• Variable: máximo 0,25% los 3 primeros años o 0,15% los 5 primeros (una de las dos, según contrato), y 0% después.
• Fija: máximo 2% los 10 primeros años y 1,5% a partir de entonces.
• Siempre limitada a la pérdida financiera real del banco: si no la hay, no se cobra.

Muchas hipotecas fijas firmadas en los últimos años tienen comisión 0 por pacto comercial. Revisa tu escritura antes de asumir que te cobrarán.

¿Amortizar o invertir?

Amortizar es una rentabilidad segura y libre de impuestos igual a tu tipo de interés. Si tu hipoteca está al 2,60%, invertir solo compensa si esperas una rentabilidad neta sostenida superior, asumiendo riesgo. Con hipotecas al 3,5% o más, amortizar suele ganar.

Excepción fiscal

Si compraste tu vivienda antes de 2013 y mantienes la deducción por inversión en vivienda habitual, amortizar hasta 9.040 € anuales te devuelve el 15%. En ese caso, amortiza exactamente esa cantidad cada año.

Cómo se solicita

Basta con una orden al banco indicando importe y si quieres reducir cuota o plazo. Si el banco te obliga a novación o intenta cobrarte de más, revisamos la escritura contigo.