Cuánto dinero te presta el banco según tu sueldo
Calcula cuánto te presta el banco según tu nómina: regla del 35% de endeudamiento, plazo, tipo de interés y ejemplos reales con cifras de 2026.
· 7 min de lectura · Antes de comprar
La pregunta que abre el 90% de nuestros estudios es siempre la misma: ¿cuánto me van a prestar? La respuesta no depende del piso que te guste, sino de tres variables que el analista mira en este orden: ingresos netos estables, deudas vivas y plazo máximo según tu edad.
La regla del 35% de endeudamiento
Prácticamente todas las entidades españolas limitan la suma de todas tus cuotas mensuales (hipoteca nueva incluida) al 30-35% de tus ingresos netos. Algunas llegan al 40% con perfiles muy solventes o ingresos altos.
Cómo se calcula tu cuota máxima
- Suma los ingresos netos mensuales de todos los titulares, con 12 pagas prorrateadas.
- Multiplica por 0,35.
- Resta las cuotas de préstamos personales, coche, tarjetas aplazadas y pensiones de alimentos.
El resultado es tu cuota disponible. Un matrimonio con 3.200 € netos conjuntos y un préstamo de coche de 220 € tiene: 3.200 × 0,35 = 1.120 € − 220 € = 900 € de cuota hipotecaria máxima.
De la cuota al capital: tabla orientativa
Con un tipo fijo del 2,60% TIN, estos son los capitales aproximados que soporta cada cuota:
| Cuota | 25 años | 30 años | 35 años |
|---|---|---|---|
| 600 € | 132.000 € | 149.500 € | 164.500 € |
| 800 € | 176.000 € | 199.500 € | 219.500 € |
| 900 € | 198.000 € | 224.500 € | 247.000 € |
| 1.200 € | 264.000 € | 299.000 € | 329.000 € |
Son cifras orientativas: cada décima de interés mueve el capital admisible varios miles de euros.
El límite que la mayoría olvida: el ahorro
El banco financia como norma el 80% del menor valor entre compra y tasación. Necesitas el 20% restante más un 10-12% de impuestos y gastos. Para una vivienda de 250.000 € eso son entre 75.000 y 80.000 € de aportación.
Cuándo se puede superar el 80%
- Aval ICO para menores de 35 años o familias con menores a cargo.
- Doble garantía: se hipoteca también un inmueble libre de cargas de un familiar.
- Inmuebles procedentes de la cartera del propio banco.
- Perfiles preferentes (funcionarios, sanitarios, ingenierías, ingresos altos).
Edad y plazo máximo
La regla habitual es que la hipoteca termine entre los 70 y 75 años del titular de más edad. A los 40 años el plazo realista son 30-33 años; a los 50, unos 22-25. El plazo condiciona la cuota y, por tanto, el capital que te aprueban.
Cómo mejorar tu capacidad antes de pedirla
- Cancela deudas pequeñas: 200 € de cuota liberada equivalen a unos 44.000 € más de hipoteca a 25 años.
- Elimina tarjetas revolving: computan aunque no las uses.
- Aporta un segundo titular con ingresos estables.
- Ordena seis meses de extractos sin descubiertos ni devoluciones.
En nuestros estudios calculamos este número real y, además, te decimos qué entidades aceptan tu perfil concreto antes de que firmes arras.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesito ganar para una hipoteca de 200.000 €?
A 30 años y 2,60% TIN la cuota ronda los 800 €. Con la regla del 35% harían falta unos 2.300 € netos mensuales sin otras deudas, o algo menos si el plazo es mayor.
¿Cuentan las pagas extra como ingreso?
Sí, la mayoría de entidades prorratea el salario bruto anual en 12 mensualidades netas, aunque cobres en 14 pagas.
¿Los ingresos variables computan?
Sí, con matices: bonus, comisiones y horas extra suelen computar al 50-70% y exigen dos años de histórico en las nóminas y la declaración de la renta.
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