Financiar compra y reforma en una sola hipoteca
Cómo incluir la reforma en la hipoteca: tasación con valor tras obra, porcentaje financiable, presupuestos que pide el banco y alternativas al préstamo personal.
· 7 min de lectura · Tipos de hipoteca
Comprar un piso a buen precio para reformarlo es una de las mejores operaciones del mercado actual. El problema es de tesorería: pagas entrada, impuestos y encima la obra. La solución pasa por integrar la reforma en la propia hipoteca.
La clave: la tasación con valor tras reforma
El tasador puede emitir un informe con dos valores: el actual y el hipotético tras la reforma proyectada. El banco financia el 80% del valor actual, pero puede ampliar el importe si el valor tras obra soporta el conjunto.
Ejemplo con cifras
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 180.000 € |
| Presupuesto de reforma | 45.000 € |
| Tasación actual | 190.000 € |
| Tasación tras reforma | 265.000 € |
| Hipoteca posible (80% de 265.000, con tope en 225.000 de inversión) | hasta 212.000 € |
Con esa estructura, tu aportación baja de 81.000 € a poco más de 40.000 € contando impuestos.
Qué documentación exige el banco
- Presupuesto cerrado y firmado por empresa constructora con CIF, desglosado por partidas.
- Memoria de calidades o proyecto si la obra afecta a estructura o distribución.
- Licencia de obra municipal cuando sea obra mayor.
- Certificado de eficiencia energética previsto tras la reforma (mejora las condiciones en varias entidades).
Cómo se entrega el dinero
Rara vez se entrega todo en la firma. Lo normal es una disposición por certificaciones: un primer tramo al inicio y el resto contra facturas y visita del tasador. Planifica el circulante con el constructor antes de firmar.
Alternativas y cuándo usarlas
- Ampliación de hipoteca (novación): si ya eres propietario y tienes margen de tasación. Coste bajo.
- Préstamo reforma con garantía hipotecaria: tipos en torno al 4-6%, plazos de 10-15 años.
- Préstamo personal: rápido pero caro (7-10%); solo para reformas por debajo de 20.000 €.
Ayudas que se pueden combinar
Las subvenciones de rehabilitación energética (fondos Next Generation y programas autonómicos) pueden cubrir un porcentaje relevante en aislamiento, ventanas y aerotermia. Se solicitan antes de iniciar la obra.
Preguntas frecuentes
¿Puedo incluir la reforma si compro sobre plano?
En obra nueva no aplica: el promotor entrega la vivienda terminada. Solo tiene sentido en vivienda de segunda mano o en rehabilitación integral.
¿El banco financia el 100% de la reforma?
No de forma independiente. Financia un porcentaje del conjunto compra + obra, siempre limitado por la tasación tras reforma.
¿Puedo hacer la obra por mi cuenta sin constructora?
El banco exige presupuesto de empresa con CIF y facturas. La autoconstrucción o el trabajo sin factura no se acepta como justificación.
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