Hipoteca para obra nueva y autopromotor

Obra nueva y autopromoción comparten una característica: el inmueble todavía no existe. Eso cambia por completo cómo se estructura la financiación.

Comprar sobre plano a un promotor

Pagas entregas a cuenta durante la construcción (habitualmente entre el 15% y el 30% del precio) y la hipoteca se firma al final, en la entrega de llaves.

Protección de tus entregas

El promotor está obligado a garantizar las cantidades entregadas mediante aval o seguro de caución en cuenta especial. Exige el certificado antes de cada pago.

Subrogarse a la hipoteca del promotor

Es la opción cómoda, pero rara vez la más barata. Compara siempre con al menos dos ofertas externas: la diferencia de diferencial puede superar los 15.000 € en la vida del préstamo.

Hipoteca autopromotor: construir en tu terreno

Financia la construcción por fases mediante disposiciones ligadas a certificaciones de obra firmadas por el arquitecto.

Estructura típica

• Disposición inicial al firmar (suelo o inicio de obra).
• Disposiciones parciales según certificaciones: cimentación, estructura, cubierta, acabados.
• Fin de obra y declaración de obra nueva terminada.

Requisitos habituales

• Terreno en propiedad y libre de cargas (o financiable en la misma operación).
• Proyecto visado y licencia municipal de obra.
• Presupuesto cerrado con constructora y seguro decenal.
• Financiación de hasta el 80% del coste de ejecución más el valor del suelo.

Periodo de carencia

Durante la construcción se suele pagar solo intereses de lo dispuesto. La cuota completa comienza al terminar la obra, normalmente entre 12 y 24 meses después.

Riesgos a controlar

• Desviaciones de presupuesto: reserva al menos un 10% adicional.
• Retrasos en licencias que alargan el periodo de carencia.
• Tasación final inferior al coste, que obliga a aportar más fondos propios.