Qué mira el banco para aprobar una hipoteca

El scoring es un modelo estadístico que puntúa la probabilidad de impago. Después, un analista humano revisa las excepciones. Estos son los bloques que pesan.

1. Ratio de endeudamiento (peso alto)

Suma de cuotas dividida entre ingresos netos. Por debajo del 30% se considera cómodo; entre 30% y 35% aceptable; por encima requiere compensaciones.

2. Estabilidad laboral

• Indefinido con más de 2 años: óptimo.
• Indefinido reciente en el mismo sector: bueno.
• Temporal o interino: se valora continuidad y sector.
• Prueba no superada o cambio de sector reciente: penaliza.

3. Loan to Value (LTV)

Cuanto menos financias, mejor scoring y mejor tipo. Bajar del 80% al 70% suele mejorar el diferencial y desbloquear operaciones dudosas.

4. Comportamiento en cuenta

El analista lee tus extractos: descubiertos, devoluciones de recibos, transferencias a casas de apuestas o a plataformas de préstamos rápidos son señales rojas inmediatas.

Los tres meses previos son decisivos

Mantén los últimos 90 días limpios: sin números rojos, sin nuevos préstamos, con ahorro constante.

5. Ficheros de morosidad

Estar en ASNEF por importes pequeños bloquea la operación aunque el resto del perfil sea sólido. Regulariza y exige el certificado de baja antes de solicitar.

6. Historial de ahorro

Un ahorro construido mes a mes puntúa más que la misma cantidad recibida de golpe. Si es una donación familiar, documéntala correctamente.

Motivos frecuentes de denegación

• Endeudamiento por encima del 40%.
• Edad al vencimiento superior a 75-80 años.
• Inmueble en zona con baja liquidez o de difícil comercialización.
• Discrepancias entre la nota simple y la realidad física del inmueble.
• Origen de fondos no justificado.

Antes de solicitar: auditoría de perfil

Revisamos estos seis bloques y corregimos lo corregible. Es la diferencia entre una aprobación limpia y un expediente denegado que deja rastro.